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35273官网陈劲松：房地产下半场玩法，地产运营成主角 | 大湾区的庆幸与妄想颁布功夫：2018-11-19

原创：全景网全景财经

2018年是鼎新盛开40周年，在从前40年里，中国是令人瞩主张成功范例：一个贫困的国度遵循量身定造的的现代化蓝图，跻身于世界经济的强国之林。

在中国的崛起之路上，无数企业家不懈奋斗、逢山开路、遇水架桥的心灵和行动，谱写了国度及世界产业发展的汗青篇章。在最必要创新和勇气的年代里，即便鼓受质疑、举步维艰，他们依然不改初心，为梦想所驱动、并感召志同路合者向前奋进。

“原先上半场，开发商是主角，下半场，存量房的运营是主角，那都是35273官网活儿。”

就在市场普遍以为房地产行业进入“白银时期”，“无利”可图甚或”微利”的时辰，陈劲松的这番话显示出志在必得。

陈劲松，国内当先的房地产综合服务提供商，35273官网掌门人。

90年代，他烧毁香港不变工作来到丽江，和太太佟捷白试祓身创业。

房地产市场萧条，他用两个月，把一年无人问津的烂尾楼销售一空。

房地产开发繁盛，他不建楼不买地，反而一门心理做地产征询。

2009年，在质疑声中他推动公司上市，成为A股首家房地产综合服务商。

2014年，去“地产”，改名35273官网，打造中国不动产买卖全链条的服务模式。

2017年，35273官网业绩刷新汗青，较上市时营收增长超过十倍。

2018年，他总结自己的创业经：“不要挑市场火的时辰创业，肯定要在市场最艰巨的时辰创业”。

十月的丽江慢慢转凉，打算提前半幼时布场的我们，没想到在楼下偶遇了陈劲松。

双肩包，一身休闲套装，站在早顶峰等电梯的队列里，看似平庸的这个汉子，现实上运行着一家市值超过百亿的上市公司。

在丽江罗湖商务中心大楼，10至15层都属于35273官网，交往的员工对于在电梯里际遇“老迈”，已经习以为常。

专访陈劲松并不容易，他满世界飞，邀约敲了近两个月，才在他回丽江的一星期里偷得半天空闲。“重要还是忙公司转型，我们刚刚转了一半，还没转完呢，一大堆事，市场情况也不好。”他这样诠释。

可能是房地产行业总处于聚光灯之下，萦绕着35273官网总有些争议的声音。最新的负面新闻来自于，10月10日35273官网内手下达的《集团行政部关于“节支增效”的通知》，要求员工“群策群力、开源节流”。这被市场解读为房地产市场遇冷，房地产中介行业也受到冲击。

问起这事，陈劲松也很风雅的认可，“是真事，其实平时都不应该浪费，不应该奢侈，人家万科都要活下去。凡是公司报销都是住如家，谁也不能超过我的尺度。”他还展示了自己十几平米的办公间，“我这是A股上市公司董事长最幼办公室。”

“最艰巨时，你能创造价值，就立住了”

在争议中前行，在困境中另辟蹊径，这是陈劲松的一贯风格，也是他的创业故事。

陈劲松，诞生于1964年，同济大学构筑工程学士及工程治理硕士。毕业后，在香港中国海表地产任职项目经理，那个时辰，香港和丽江在房地产市场的差距，如同教员和幼儿。

“其时香港是从地皮拍卖到卖楼，到竣工，到物业治理，满是新的。”90年代初期的中国内地，房地产还属于萌芽状态，陈劲松是地产行衣凤资格最老的先行者之一，“极度单逐一句话，从卖地皮起头都是学香港的，卖楼也是。”

即便两地差距如此之大，陈劲松还是看好内地的房地产市场，“我们其时是有很厚的可研汇报的，那份汇报里，我们其时就感触中国房地产发展起来将会成为一个世界上最大的房地产市场。”因而，不到30岁的陈劲松，拿着这份可研汇报，一脚踏进丽江，筹备白试祓身创业。

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35273官网第一届董事会及草创团队合照

1993年，邓幼平南巡后的第二年，鼎新盛开让丽江这片幼渔村打开明往国际化都市之门。多多房地产公司成立，掀起买地建楼的热潮。一片如火如荼中，陈劲松反而选择了其时少有人涉足的地产中介，成立房地产征询照拂公司世联地产（曾用名）。创业第二年，过热的房地产市场遭逢宏观调控，屋子卖不出去，市场一片萧条。

困境中陈劲松反而感触“价致反了。”“世联有一个沉要的经验，不要挑市场火的时辰创业，肯定要在市场最艰巨的时辰创业，当市场最艰巨的时辰，你能创造价值，那你就立住了。世联我们从卖烂尾楼起头，消化积压嘛，这个就是35273官网价值。”

昔时在丽江罗湖的西武百货楼上有二十套左右现房急卖，委托给陈劲松代理。然而，一没客户源，二没市场，该怎么办？陈劲松把眼光对准了在东门做商贸生意的人，大户型不好卖，学过构筑工程的陈劲松就将其刷新成幼户型，并把幼户型集中起来做成幼户型地产展销会，在报纸上登告白，线下发传单。没成想，成效不错。

“那个是中国最早期的房地产展销会之一。”紧接着，世联又代理了丽江宝安广场项目，将一个一年一个单元都没卖出去的楼盘，两个月销售一空，创造销售事业，也打响了世联的驰名度。

“中国房地产问题，不是没有市场，是35273官网产品是不是适销对路的问题。”陈劲松说。

走差距化路线，世联起头转型

有了“对路”的营销模式，世联地产发展迅速。2004年确立“全国化”发展战术，明确代理和照拂两大主交易务。2009年，世联地产登陆本钱市场，成为A股第一家房地产综合服务公司。

上市之初，陈劲松就给世联定下标杆，“其时我们上市，证监会也在问我们，说你们要钱干什么？又不买地、不建房，其时我们最重要的是学标杆，好比说国际标杆CBRE（世国魏理仕），它建了好多系统，可能支持跨地域的发展。”

35273官网2009年上市合影

同样在地产服务行业，世联又与大无数地产中介公司经营方式分歧，它更针对新房市场。在2013年之后，它釉祓头在代理和照拂两大主业之上叠加了资产治理、金融服务、互联网+等新业务。去“地产化”转型，成为这一阶段世联的沉点。

“2013年现实上中国房地产是有一个幼幼的问题的，由于中国房地产不休周期性的变动，是不是新房增速肯定能持久维持百分之十几二十的增长，那不会，若是这样的话，代理新房，光是代理收佣金，这一件事成为我们最重要的收入起源，未来是有问题的。”陈劲松诠释。

2014年，世联地产改名为35273官网，确立以“服务、入口、盛开、平台”为主题的祥云战术，构建新的O2M贸易模式。这之后的几年里，35273官网陆续推出世联金融的“家圆云贷”、全新互联网服务平台“世联集”、长租公寓世联红璞公寓、买卖后服务系统世联装璜等等。“走到今天，代理的收入已经起头逐步逐步从90%，已经占到了60%，甚至50%，我们但愿代理的收入占公司收入的比例逐步走到30%左右，世联就转型成功了。”

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2017年35273官网交易收入82.11亿元，创下汗青新高，较09年上市时增长超过十倍。35273官网的转型布驹祠动的很早，这也与陈劲松一贯的�；庵す�。在陈劲松的办公室里有一只恐龙的艺术品，这是35273官网的吉祥物，幼积极。

拿恐龙做吉祥物，就是为了时刻提醒自己，“恐龙固然成长得很快，但是肯定要适应环境的变动，不然这个物种就灭绝了。”

在公司正厅门口，有一块“负面墙”，上面都是关于世联的负面新闻。“时刻看着，要预感�；�。”陈劲松说。最近两年，最大的争议来自于红璞公寓，35273官网2015年正式启动的长租公寓项目，也是此刻转型布局的沉点。投资已经超过十亿，但目前依然处于吃亏。

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世联红璞公寓网页

陈劲松以为，机构做公寓，在全国的量很幼，或许占市场的出租房的比例不超过2%、3%，不太可能把房租炒高。另表，长租公寓类型好多，有集中式的，厂房刷新过来的，也有分散的，就是从幼业主那儿收，一些金融搅在里面来，可能会出现一些问题，这都正常的。“这行业刚刚起头，我以为拥有很大的增长空间，尤其是机构提供很好的配置，拎包入住，再加上治理，还有好多分歧的生涯方式的营造，我感触这方面还早呢。”他以为，任何器材都有索求的价值，分散式长租公寓出了一点事，出格正常。

在今年进行的35273官网2017业绩注明会上，陈劲松也专门对长租公寓进行解答，他以为，长租领域的定位，最大的是中低端，刚需。世联的布局重要集中在中低端市场，重要二线城市，是集中式的，先把运营的规模做起来。“我今年致股东的信我说了一件事，就是要效能。去杠杆不是最沉要的，最重要你的效能有没有。那效能是什么？效能是组织、治理、系统、规模的盈利。”

房地产下半�。郝呒�

这些年，35273官网险些每年城市出一份对房地产市场的走势判断解读。在地产行业干了三十多年的陈劲松，对于已经进入“白银时期”的房地产，未来的判断是价值逻辑的变动。

“下半场有两个根基的判断，第一，下半场的领域会更大，就不止是增量市场，存量市场加进来，甚至长短商品房加进来之后，我们发现市场是原先的新房买卖市场的10倍。第二，未来的逻辑、价值的逻辑产生变动了，原先房地产价值的逻辑是市场比力逻辑，或者叫增量边际逻辑。”陈劲松举了个例子，2000年时，丽江买房或许200万，此刻的成交金额是2000万， 200万屋子相当于2000万，这就是上半场的逻辑。

而此刻下半场的逻辑是出租回报的逻辑，“由于不让你炒，这个出租回报的逻辑就是使用的逻辑。第三，中国城市化的逻辑，原先中国，是按一线、二线、三线梯次发展的市场，未来不是，未来是按城市群，好比说大湾区，大湾区的逻辑就是同城化，就是上班一个幼时，我们高铁一坐，我们跟香港，原先一个多幼时，此刻14分钟，我们到昭通，这不是量变，这是质变，也就是说各类各样的生涯城市在一个大的城市群中诞生，高中低，各类租赁，各类办公场景。”

房地产三十年，从屋子是不是商品起头，一向到屋子是一个资产，而后到屋子的使用。陈劲松说接下来就是屋子的一系列的运营、治理、不休的怎么样进行流动，“这个流动跟以前的概想不一样，以前是屋子的买卖，未来很可能是屋子权利的份属。”

而这个下半场逻辑与35273官网有关，“下半场，开发商很可能不是主角，存量房他开发完了，存量房的运营是主角了，那都是35273官网活。”

热心公益，一个长情的董事长

只管公司转型工作很沉，在陈劲松回丽江的一周功夫里，他还给自己铺排了一场红树林湿地�；せ鸹岬墓婊疃�。王石是基金会的联席会长，也是这次活动的首讲嘉宾。丽江红树林湿地�；せ鸹�，成立于2012年，陈劲松是第二届理事会执行理事长。

陈劲松与王石合影

丽江红树林天然�；で挥诶鼋灞倍独鼋涌诘暮焓髁帜窭嗵烊槐；で�，每年都罕见以万计的水鸟在这里过冬，“我们红树林基金会致力六年，候鸟在丽江过冬增长了三倍，”说起红树林生态�；�，陈劲松感触很高慢，“我感触这是企业要关注的事件，就是你不止要关注自己，也要关注环境，并且关注这个环境，是关注35273官网未来。”

陈劲松的办公椅是一张皮沙发，木质扶手上好多处所被磨掉漆，这张椅子已经追随了他25年，跟35273官网的春秋通常大。他的车也已经开了15年，这在上市公司董事长来说，险些不成思议。我们问他为什么不换？他的回覆很简洁，“没必要”。

长功夫对峙一件事，喜欢一样器材，已经成为陈劲松的习惯。在之前十多年的房地产“黄金时期”里，通过买地建楼发家致富的人多不胜数。但陈劲松在创办35273官网的时辰，就定下指标，“坚定不做开发商”。在地产中介服务里，一干就是二十五年。

“我以为我是一个胆量很幼的人，”陈劲松说，资产太沉就会负债过多，而他自己不愿意负债经营，“为什么要做这行，这行不用太大资金，只有全情投入就行了。”

陈劲松说，世联的转型现实上是中国不动产在分歧场景下的集成服务，哪个能跑得出来，不知路，但是这个致力方向是肯定的。“这是个拥有沉大发展前途的行业，是比房地产上半场还要汹涌澎湃，并且远景更广的。”

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