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陈劲松：底部系列之一“饮泣曲线” 颁布功夫：2024-09-03

房地产过往的微笑曲线

各人都熟悉产业“微笑曲线”，即：

在分工合作的产业中，高位获利的不是造作组装，而是前端的产品技术、专利和后端市场营销的品牌服务。

说到房地产，固然也有产品的研发创新和后端的营销服务，但在市场畅旺和泡沫年代，事实上这一前一后两方面都处于弱势，或者说分工也不是必然，更类似于“饮泣曲线”，若是按国际通畅将开发商称之为“建商”，即：

这能够从上市的“构筑设计”、“开发”和“营销代理”的从前十年的年度汇报中得到证实。

我要说的并不是房产开发过程中的行业分工，事实上中国大型开发企业也将研发设计、施工、营销都整合了，也看不出太显著的法规。

其实放大领域，行业的前端是“地皮”的供给者，行业的后端现实上是“银杏妆，由于这两端才是行业的主题资源，更何况银行还要收二三十年的按揭贷款。

这样一来，行业的“微笑曲线”应该如下：

这个曲线能够从上市开发商的年报、处所的地皮收入和银行的利润中得到证实。此处就不列举数据了。

从过往这张“微笑曲线”看，开发商只不外是“造作、组装”环节，是终端市场中钱的“搬运工”：一方面将一半以上的收益搬去买地和税费；一方面给银行和金融机构打工。

微笑和饮泣的秩序

既然开发商只是钱的“搬运工”，他为什么还乐此不疲的扩大规模呢？由于作为“搬运工”，其实挣的是每件货物的搬运费，只有运更多的货，能力挣更多的“计件工资”总额。

开发商们成本有限，想扩大运货量，让各人批发更多的货是关键，怎么办呢？加杠杆，借贷扩张就是部门聪明开发商的必然选择，同时加快货运效能，也就是“高周转”，固然每件货物挣的钱还不如以前多，但件数多了�。�

出让地皮的处所当局看到这种情况，当然就会提高货物的批发价，表此刻从前的数据就是地皮出让金大幅提高而出让地皮的面积增速却约有那么高，这是切合“经济人假说”的；银行因有抵押的货物，并且“一鱼三吃”（拿地，在建，按揭），也对此乐不成支。

当环境忽然间回转呢？好比“三路红线”一出，也就是支持重大规模的资金要提前还贷的时辰，“微笑”即转为“饮泣”，即：

开发商因“高杠杆高周转”中的两高不在，就率先“哭晕在厕所”，这已不用再多提；笑的最早的处所当局货也出不去了，是时因“备货”土储、开发新城、大搞基建也借了银行的银子，成了第二个哀痛难耐的人。

此刻各人都望向饮泣曲线高处的挣了房地产三十多年钱的笑到最后的银行了。

悲欣交集中的生态链

有人否决说，最先饮泣的不应该是掏空6个钱包的幼业主们吗？

不应该是给开发商提供服务和产品而拿不到“应收款”的下游供给商吗？

当然是，“覆巢之下，岂有完卵”，我这里重要是指眼泪的“量级”，同时我们相信在“保交楼”和法造下，功夫换空间，能有个适当的解决。

但是幼业主和供给商问题的解决，依然要瞻仰处于高处的银行。

整个资产负债表衰退的过程中，相互影响的生态链其实极度脆弱。生态链不崩盘的最沉要的成分就是“水”和“气象”，而银行的金融政策就是！