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陈劲松 | 回转系列之三：看量不看价颁布功夫：2024-10-18

筑底看量，量在价先

政策底牌亮出以来，重要城市的几个沉要的“量”的指标有了显著的改善：

■ “上门量”和“看房量”，这是成交量的先行指标；

■ “挂牌量”，这是价值“寻底”的先行指标；

■ “成交量”，是流动性的重要指标；

■ “成交期”，是活跃度的指标；

■ “日光盘”，是市场供需结构的指标。

显然，市场对政策的反映是积极的，那么，我们是否能够得出市场已经“筑底回稳”接下来会“价值上升”呢？

今年上半年也有一次政策带来的“量”的反弹，其实“熊视妆中时时有阶段性的“反弹”，每次各人以为市场回暖，接下来都是以又一次“但愿”幻灭而落空，怎么从量上判断市场呢？

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熊市成交量的法规，即“阴跌降落，间歇反弹”，之所以量的间歇式反弹，由于功夫积储了的采办力，因某些政策而开释，但不改熊市量的萎缩本色。

牛市成交量的法规，与熊市刚好相反，间歇式的成交量忽然着落，正是为成交量不休的上升，积储采办力。

所以成交量的忽然上升和降落，不组成牛熊的转换，只有持续的成交量趋向才是。

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用家筑底，投资筑市

市场的底部是谁在买房？是“屋子是用来住的”用家；市场的拉升是谁的业绩？是“屋子是用来投资的”用家！为什么我不用“炒家”来形容？由于以35273官网政策环境，底子就不存在“屋子是用来炒的”炒家。

改善性用家，既是用家，也是持久投资者，由于能够换房、也能够二次置业，这就是“多样性改善需要”，也是降低二套房首付的本意。

当按揭供款＜租金时，理论上就进入了用家入市的筑底期：

■ 按揭供款随着利率而降落；

■ 房价的降落速度快于租金；

■ 用家堆集了几年的力量支持了成交量。

当成交量不休放大，价值并没有随之上涨，同时房屋出租回报＞贷款利率时，投资者起头确认熊市实现，进入市场，这才是价值见底并起头抬升的动力。

握别总体，进入个盘

时价今日，讲房地产总体市场已经没有意思，什么总人丁降落、什么总量过剩和烂尾楼风险呀，这些总体性消极不能诠释十一的忽然放量，也不能领导未来的方向。

事实上，房地产从来就不是一个总体市场，性质上就是区域市场，并且是分辨结构和动力的市�。�

■ 二手市场 & 新盘

■ 现房、准现房 & 期房

■ 成熟配套 & 新区

■ 稀缺产品 & 通常产品

■ 产业荟萃 & 人丁流出

■ 品牌环境 & 交房保障

在“用家”筑底阶段，他们的选择是“幼我化”并且“多样性”的，同时他们亦是“看量不看价”的，由于价值已经进入了大的选择区间，这时幼区和“个盘”成交量的持续增长，就是采办决策的沉要凭据。当投资者入市的时辰，能力说市路真正回转了，这种回转在起头时，没有总体，只佑装个盘”。